Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) dự báo trong năm 2017 dòng tiền từ khối ngoại vào thị trường BĐS Việt Nam không còn dồi dào mà thay vào đó là sự điều phối vốn của doanh nghiệp nội.
HoREA dự báo thị trường bất động sản sẽ vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng có thể sẽ tiếp tục xu thế chững lại như năm 2016.
Đồng thời thị trường sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết sự lệch pha cung – cầu hiện đang có xu thế lệch về phía phân khúc bất động sản cao cấp (bao gồm cả bất động sản du lịch nghỉ dưỡng).
Hoạt động của doanh nghiệp có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường nhà ở có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp ở các đô thị lớn.
Doanh nghiệp nội sẽ điều phối dòng vốn
Báo cáo thị trường của Hiệp hội BĐS TP.HCM nêu rõ, yếu tố bất định của Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) do Mỹ có khả năng chưa (hoặc không) phê chuẩn, hoặc có thể đàm phán lại.
Bên cạnh đó, nhân tố Trung Quốc với Hiệp định Đối tác Kinh tế toàn diện khu vực (RCEP) dự kiến trở thành hiện thực, sẽ tác động tới sự chuyển dịch dòng vốn đầu tư, chuyển dịch sản xuất vào Việt Nam. Điều này cũng sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản trong trung hạn và dài hạn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng trong năm 2017 chưa có dấu hiệu của bong bóng bất động sản mà có thể sẽ theo xu thế chững lại như năm 2016.
Cùng với đó, hoạt động mua bán sáp nhập doanh nghiệp cũng dự báo sẽ tăng lên vì hiện nay TP.HCM đang có 500 dự án tạm ngưng triển khai. Đây là cơ hội rất lớn cho các hoạt động mua bán nhưng năm 2017 dòng vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản có thể giảm đi.
“Diễn biến thị trường cho thấy các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang thống lĩnh và dẫn dắt thị trường bất động sản. Ngay cả thị trường mua bán sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A) lâu nay vẫn là thế mạnh của doanh nghiệp ngoại thì sang năm 2017 chỉ là sân chơi riêng của doanh nghiệp nội”, ông Châu nhận định.
Trong cơn khủng hoảng trước đây các doanh nghiệp đã tự cứu mình thông qua hoạt động tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, cơ cấu lại sản phẩm phù hợp nhu cầu và sức mua của thị trường.
Ngoài ra việc tăng cường hợp tác, liên kết giữa các doanh nghiệp, mở rộng mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A) đã hình thành nên thế mạnh của doanh nghiệp nội. Nhiều chuyên gia khẳng định bước sang năm 2017 doanh nghiệp nội sẽ dẫn dắt dòng vốn trong lĩnh vực này.
Theo ông Sử Ngọc Khương – Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam cho biết hiện có 2 xu hướng của dòng vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản Việt Nam. Nhóm 1 là dòng vốn ngắn hạn tập trung vào các dự án đang tạo ra lợi nhuận 8-10% trên tổng vốn đầu tư. Nhóm 2 là dòng vốn dài hạn với mục tiêu phát triển dự án, kỳ vọng lợi nhuận 20-30% do thời gian thực hiện dự án từ 2-3 năm.
“Thông thường, các nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu đầu tư vào Việt Nam qua việc góp vốn với các doanh nghiệp trong nước trước để “học bài”, về sau họ sẽ tiếp cận sâu hơn. Nguồn vốn của nhà đầu tư nước ngoài chỉ mang tính chất khơi thông khi các doanh nghiệp bất động sản trong nước đang gặp khó khăn. Hiện tại nguồn vốn chủ đạo trên thị trường vẫn đang là của các doanh nghiệp bất động sản trong nước”, ông Khương đánh giá
Tái cân bằng nguồn cung
HoREA khuyến nghị các doanh nghiệp cần cơ cấu lại đầu tư, chuyển hướng mạnh vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Đồng thời cần quan tâm phát triển cả nhà cho thuê giá rẻ để phục vụ nhu cầu của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, và người nhập cư.
Việc phát triển mạnh phân khúc nhà ở vừa túi tiền sẽ giúp tái cân bằng thị trường và giảm thiểu rủi ro trong thị trường bất động sản hiện nay.
Thị trường đang các doanh nghiệp “xoay trục” phát triển về các dự án căn hộ có mức giá tầm dưới 1 tỷ – 1,5 tỷ/căn. Cơ cấu sản phẩm của doanh nghiệp vì thế cũng thay đổi hướng đến việc trao cơ hội sở hữu nhà cho người thu nhập thấp.
Ông Lê Hoàng Châu chia sẻ: “Lý do trước đây các doanh nghiệp đầu tư vào BĐS cao cấp vì tỷ suất lợi nhuận rất lớn, đồng thời phân khúc này hỗ trợ rất lớn cho việc xây dựng thương hiệu. Giờ là thời của BĐS phục vụ nhu cầu thiết thực của người dân, nên các doan nghiệp chuyển hướng là điều đúng đắn. Đây cũng là yếu tố hỗ trợ việc tái cân bằng nguồn cung trên thị trường”.
Nếu không có sự thay đổi quyết liệt từ chính doanh nghiệp địa ốc trong việc tái cơ cấu sản phẩm, sức ép thanh khoản lớn sẽ khiến thị trường có nguy cơ vỡ trận. Vì vậy nhiều chuyên gia đánh giá việc chuyển hướng về phân khúc bình dân có nghĩa là doanh nghiệp đang sử dụng “dịch vụ bảo hiểm” cho hoạt động kinh doanh của mình.
Theo ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Himlam Land, đầu tư vào phân khúc trung bình tỷ suất lợi nhuận không cao nhưng lại đảm bảo được tính an toàn trong thanh khoản. Vì đây mới là phân khúc đúng nhu cầu của người mua nhà. Đó là lý do doanh nghiệp ông tung ra thị trường 2.000 căn hộ có giá từ 1-1,5 tỷ đồng trong thời gian tới đây.
“Người trẻ phải chờ quá lâu để sở hữu căn nhà của mình. Đây là đối tượng khách hàng cần chính sách đặc thù thì mới có thể tiếp cận được chỗ ở. Đồng thời, sự thay đổi cách nhìn của doanh nghiệp đối với khách hàng bình dân là tác động tích cực nhất”, ông Phúc bày tỏ.
